На этой странице:
Ассоциация ТСЖ Московской области © 2011 Дешевле, но лучше!
В помощь начинающим ...
Ассоциация ТСЖ Московской области
некоммерческая организация существует с 2005 г.
Самоуправление или ... ?
Многие ТСЖ идут по пути самостоятельного управления и эксплуатации дома по банальной причине - так дешевле. Эта глава посвящена тем, кто еще делает свой выбор.
Управление современным многоквартирным домом - совсем не простая задача, как это может показаться со стороны. Никто не обнимет необъятного! В любом случае требуется целый коллектив работников и несколько специалистов руководящего звена с высшим образованием.
Вот только основные задачи:
Договорная работа. Уже в самом начале деятельности ТСЖ необходимо заключить с поставщиками и обслуживающими организациями до 40 (!) договоров, большинство из которых - постоянно действующие, требующие Вашего внимания и исполнения обязательств по ним. Договоры на оказание услуг по эксплуатации с не членами ТСЖ. (Председатель, Управляющий).
Финансы и бухгалтерия. Финансовая ответственность лежит на Председателе ТСЖ. Он же подписывает договоры, счета, чеки и т.п. Главный бухгалтер разделяет финансовую ответственность с Председателем и сдает ежеквартально отчеты в налоговую инспекцию. Требуется специальная бухгалтерская программа (надстройка «ТСЖ») и ее обслуживание в специализированной организации. Рекомендуем создать резервный фонд капитального ремонта.
Управление современным многоквартирным домом - совсем не простая задача, как это может показаться со стороны. Никто не обнимет необъятного! В любом случае требуется целый коллектив работников и несколько специалистов руководящего звена с высшим образованием.
Вот только основные задачи:
Договорная работа. Уже в самом начале деятельности ТСЖ необходимо заключить с поставщиками и обслуживающими организациями до 40 (!) договоров, большинство из которых - постоянно действующие, требующие Вашего внимания и исполнения обязательств по ним. Договоры на оказание услуг по эксплуатации с не членами ТСЖ. (Председатель, Управляющий).
Финансы и бухгалтерия. Финансовая ответственность лежит на Председателе ТСЖ. Он же подписывает договоры, счета, чеки и т.п. Главный бухгалтер разделяет финансовую ответственность с Председателем и сдает ежеквартально отчеты в налоговую инспекцию. Требуется специальная бухгалтерская программа (надстройка «ТСЖ») и ее обслуживание в специализированной организации. Рекомендуем создать резервный фонд капитального ремонта.
Ликвидация аварий. Протечки холодной и горячей воды. Засоры канализации и ливневых стоков. Отказы электрооборудования. Локализация аварий в течение 30 минут. Собственная аварийная служба или городская по вызову. Составление актов об аварии - описание ущерба, определение виновного. Оперативные мероприятия по устранению последствий. Страхование ответственности.
Текущий и капитальный ремонт. Косметический ремонт помещений. Ремонт кровли, входных групп. Ремонт/замена оборудования и коммуникаций. Ремонт лифтов силами обслуживающей организации. Договоры, сметы, акты выполненных работ. Сбор средств на капитальный ремонт.
Взаимодействие с надзорными органами. Энергонадзор, Ростехнадзор, Потребнадзор, жилищная инспекция, административно-техническая инспекция, пожарная и экологическая инспекции. Городская администрация. Контроль состояния лифтов, электрооборудования, прилегающей территории, готовности дома к зиме, наличия сосулек и т.д. Акты проверок, штрафы.
Текущий и капитальный ремонт. Косметический ремонт помещений. Ремонт кровли, входных групп. Ремонт/замена оборудования и коммуникаций. Ремонт лифтов силами обслуживающей организации. Договоры, сметы, акты выполненных работ. Сбор средств на капитальный ремонт.
Взаимодействие с надзорными органами. Энергонадзор, Ростехнадзор, Потребнадзор, жилищная инспекция, административно-техническая инспекция, пожарная и экологическая инспекции. Городская администрация. Контроль состояния лифтов, электрооборудования, прилегающей территории, готовности дома к зиме, наличия сосулек и т.д. Акты проверок, штрафы.
Юридическая практика. Разбирательства с застройщиком, с поставщиками, с налоговой инспекцией. Судебные иски по ущербам после аварии, по неплатежам, по неисполнению собственниками нормативов. Встречные иски к ТСЖ.
Аренда помещений. Если у Вас есть, что сдавать, то это неплохой прибавок к бюджету. Но бывает и наоборот - ТСЖ не имеет собственных площадей для организации работы.
Благоустройство. Вывоз мусора. Уборка мест общего пользования и прилегающей территории. Озеленение. Малые формы.
Снабжение ТСЖ. Канцелярские товары, расходные материалы, моющие средства, строительные материалы, инструмент. Приобретение электрооборудования, утилизация ртутных электроламп.
Отчетность. Ежемесячные заседания Правления ТСЖ - отчет Председателя. Финансовая дисциплина. Проверка деятельности ТСЖ ревизионной комиссией не реже раза в год. Ежегодное общее собрание собственников - отчет Правления, принятие сметы на следующий год. (см. Бюджет).
Ничего удивительного, что самостоятельный запуск полноценной эксплуатации может затянуться на год - полтора!
Может быть стоит обратиться к орытным УК, хотя бы на начальном этапе?
... или УК ?
У управляющих компаний (УК) есть ряд неоспоримых преимуществ перед самоуправлением, это - опыт работы, наличие специалистов, наработанные связи с поставщиками. А главное - у собственников с первого дня пропадает большая головная боль и обретается уверенность за собственное имущество.
Но есть и недостатки, главные из которых: непрозрачность бюджета, неуемные аппетиты до Ваших денег, отсутствие непосредственной заинтересованности в результате. А у старых РЭУ, ДЭЗов осталось еще и проклятое наследие - работа спустя рукава, «от забора и до обеда»!
Ассоциация ТСЖ предлагает Вам помощь в выборе оптимального варианта, специфичного только для Вашего случая. Взвесьте все "ЗА" и "ПРОТИВ" и сделайте Ваш выбор!
Но есть и недостатки, главные из которых: непрозрачность бюджета, неуемные аппетиты до Ваших денег, отсутствие непосредственной заинтересованности в результате. А у старых РЭУ, ДЭЗов осталось еще и проклятое наследие - работа спустя рукава, «от забора и до обеда»!
Ассоциация ТСЖ предлагает Вам помощь в выборе оптимального варианта, специфичного только для Вашего случая. Взвесьте все "ЗА" и "ПРОТИВ" и сделайте Ваш выбор!
Если вы решите взять на себя еще и эксплуатацию здания, то работы сильно прибавится:
Инженерно-техническая работа. Эксплуатация лифтов и электрохозяйство требуют обученных и допущенных (удостоверение) к этим работам специалистов. Ответственные назначаются приказом, из числа административно-технических работников, проходят периодическую проверку знаний, несут персональную ответственность, вплоть до уголовной. (Главный инженер). Тепло- и водоснабжение. Водоотведение. Пожарный водопровод. Пожарная сигнализация и автоматика. Проектная и техническая документация, модернизация и ремонт.
Управление коллективом. В штате Вашего ТСЖ будет 10-20 человек (см. Бюджет). Требуется замещение специалистов на время отпуска, болезни. Инструменты, спецодежда, средства индивидуальной защиты, мастерские, подсобные помещения, бытовые условия. Зарплаты и премии. Контроль качества работы.
Охрана труда и техника безопасности. Ответственный руководитель должен пройти соответствующее обучение, сдать экзамен и провести инструктаж сотрудников. Не дай Бог несчастного случая! Руководство, не обеспечившее безопасные условия труда своим сотрудникам, пойдет под суд!
Работа с собственниками квартир. Паспортный стол, домовая книга, финансовые лицевые счета. Необходимо организовать прием населения в вечерние часы не менее 2 дней в неделю. Квитанции, расчеты, неплатежи. Квартирные счетчики воды. Квартирная инженерия. Ремонты, перепланировка и переоборудование квартир. Шумные и грязные работы. Установка индивидуальных антенн, кондиционеров, остекление балконов и лоджий. Хроническое неисполнение собственниками действующих нормативов и правил общежития.
Инженерно-техническая работа. Эксплуатация лифтов и электрохозяйство требуют обученных и допущенных (удостоверение) к этим работам специалистов. Ответственные назначаются приказом, из числа административно-технических работников, проходят периодическую проверку знаний, несут персональную ответственность, вплоть до уголовной. (Главный инженер). Тепло- и водоснабжение. Водоотведение. Пожарный водопровод. Пожарная сигнализация и автоматика. Проектная и техническая документация, модернизация и ремонт.
Управление коллективом. В штате Вашего ТСЖ будет 10-20 человек (см. Бюджет). Требуется замещение специалистов на время отпуска, болезни. Инструменты, спецодежда, средства индивидуальной защиты, мастерские, подсобные помещения, бытовые условия. Зарплаты и премии. Контроль качества работы.
Охрана труда и техника безопасности. Ответственный руководитель должен пройти соответствующее обучение, сдать экзамен и провести инструктаж сотрудников. Не дай Бог несчастного случая! Руководство, не обеспечившее безопасные условия труда своим сотрудникам, пойдет под суд!
Работа с собственниками квартир. Паспортный стол, домовая книга, финансовые лицевые счета. Необходимо организовать прием населения в вечерние часы не менее 2 дней в неделю. Квитанции, расчеты, неплатежи. Квартирные счетчики воды. Квартирная инженерия. Ремонты, перепланировка и переоборудование квартир. Шумные и грязные работы. Установка индивидуальных антенн, кондиционеров, остекление балконов и лоджий. Хроническое неисполнение собственниками действующих нормативов и правил общежития.
